Como planejar uma reforma: escopo, orçamento, cronograma e reserva

Reformas costumam sair mais caras e mais demoradas do que o previsto. Parte disso é inevitável: só se descobre o que está atrás do reboco depois de quebrar. Mas boa parte dos estouros vem da falta de planejamento: escopo que cresce no meio da obra, material comprado na pressa, serviços feitos fora de ordem. Dá para evitar a maior parte desses estouros organizando tudo antes de o primeiro martelo bater.

1. Defina o escopo por escrito

Escopo é a lista do que vai ser feito, cômodo por cômodo. Escreva com detalhes:

• o que será demolido ou removido;
• o que será trocado: piso, revestimento, louças, metais, portas;
• o que mexe em instalações: pontos de tomada novos, troca de fiação, mudança de pontos de água ou esgoto;
• o que é só acabamento: pintura, rodapé, iluminação.

Separe o que é necessário (corrigir infiltração, trocar fiação velha) do que é desejável (trocar um piso que está bom, mas fora de moda). Se o orçamento apertar, você já sabe o que pode esperar.

2. Verifique o que exige profissional habilitado

Alguns serviços exigem projeto e responsável técnico, engenheiro ou arquiteto, com registro de responsabilidade (ART no CREA ou RRT no CAU):

• remoção ou abertura de paredes, que podem ser estruturais;
• alterações em lajes, vigas e pilares;
• mudanças relevantes em instalações de gás e na instalação elétrica;
• impermeabilizações importantes, como em lajes e áreas molhadas sobre outros ambientes.

Em apartamentos e condomínios, a norma ABNT NBR 16280 trata das reformas em edificações. Ela prevê a apresentação de um plano de reforma ao síndico, com responsável técnico quando houver intervenções que afetem a segurança da edificação. Consulte também o regulamento interno sobre horários de obra, uso do elevador e descarte de entulho.

3. Calcule os materiais

Com o escopo e as medidas, calcule as quantidades antes de pedir orçamentos:

• pisos e revestimentos, com perda: calculadora de piso;
• tinta, com demãos e embalagens: calculadora de tinta;
• argamassa, rejunte, massa, selador, conforme o consumo indicado pelos fabricantes.

Com as quantidades, você consegue comparar preços de lojas diferentes na mesma base e conferir se a lista do profissional faz sentido.

4. Monte o orçamento

Organize uma planilha com quatro blocos:

1. Materiais básicos: cimento, areia, argamassas, tubos, fios.
2. Materiais de acabamento: pisos, revestimentos, louças, metais, tintas, luminárias.
3. Mão de obra: por serviço ou por empreitada. Veja como pedir orçamento.
4. Custos indiretos: caçamba, frete, aluguel de equipamentos, proteção do piso, limpeza final e, se for o caso, projeto e responsável técnico.

5. Reserve uma margem para imprevistos

Toda reforma tem surpresas: tubulação podre atrás do azulejo, contrapiso que precisa ser refeito, material que acabou. Reserve uma parte do orçamento, separada, para imprevistos. Muitos profissionais sugerem algo entre 10% e 20% do valor total, mais em reformas de imóveis antigos ou que mexem em instalações. Se não for usada, ótimo.

6. Organize a ordem dos serviços

Fazer as etapas fora de ordem gera retrabalho. Uma sequência típica:

1. Proteções e demolições.
2. Instalações embutidas: hidráulica, esgoto, elétrica, gás, ar-condicionado (tubulação e dreno).
3. Impermeabilização de áreas molhadas e testes de estanqueidade.
4. Reboco, contrapiso e regularizações.
5. Forro e gesso.
6. Revestimentos de parede e pisos.
7. Massa e primeiras demãos de pintura.
8. Instalação de louças, metais, portas, tomadas e luminárias.
9. Pintura final, limpeza e entrega.

Deixe a pintura final por último: é o serviço que mais sofre com batidas e sujeira das outras etapas.

7. Compre com antecedência o que pode atrasar

Alguns itens têm prazo de entrega ou podem faltar: pisos de lote específico, louças e metais de modelos menos comuns, portas sob medida, bancadas de pedra (que só são medidas depois de alguns serviços prontos). Identifique-os no cronograma e compre antes para não parar a obra.

8. Acompanhe e registre

• Fotografe as instalações antes de fechar paredes e pisos. Essas fotos valem ouro em consertos futuros.
• Guarde notas fiscais, manuais e garantias.
• Anote mudanças de escopo e o custo de cada uma antes de autorizar.
• Guarde sobras de piso, revestimento e tinta identificadas para retoques.